Custos e comissões do crédito habitação: guia completo para comparar o custo real em 2026

Custos e comissões do crédito habitação: o que está realmente em causa?

Quando se fala no custo de um empréstimo para comprar casa, é comum olhar apenas para a prestação ou para o spread. Isso é insuficiente. Duas propostas com a mesma taxa nominal podem ter custos muito diferentes se uma exigir seguros mais caros, uma conta com comissão, mais despesas iniciais ou uma estrutura de produtos associados que encarece a relação bancária.

O Banco de Portugal obriga as instituições a apresentar informação padronizada que permita comparar propostas. A referência principal é a FINE — Ficha de Informação Normalizada Europeia — onde surgem a TAN, a TAEG, o MTIC, a prestação, os seguros e outros encargos relevantes.

O objetivo deste guia não é indicar uma “comissão normal” de mercado, porque os preços variam entre bancos e campanhas. O objetivo é mostrar onde cada custo aparece, como afeta o custo total e como confirmar se a comparação entre propostas é feita com os mesmos pressupostos.

Custos iniciais, custos recorrentes e custos no fim do contrato

Os encargos podem ser organizados em três grupos. No início surgem normalmente análise/decisão, avaliação do imóvel, impostos, registos e, conforme a operação, outros custos de formalização. Durante o contrato surgem juros, seguros, manutenção de conta ou serviços associados e eventuais comissões administrativas. No fim ou numa alteração relevante podem surgir custos de reembolso antecipado, transferência ou atos de registo.

Esta separação é importante porque uma proposta pode parecer barata na entrada e tornar-se cara ao longo de 20 ou 30 anos. O inverso também pode acontecer: um custo inicial um pouco superior pode acompanhar uma TAEG ou um pacote de seguros mais favorável.

TAN, TAEG e MTIC: três números com funções diferentes

A TAN mede o custo associado aos juros. Num crédito de taxa variável, resulta normalmente do indexante — por exemplo, Euribor — acrescido do spread. Numa taxa fixa, representa a taxa nominal contratada para esse período. A TAN não inclui por si só todos os restantes encargos.

A TAEG transforma o custo total do crédito numa percentagem anual do montante financiado. Por isso, é a medida mais útil para comparar duas propostas com o mesmo prazo e a mesma modalidade de reembolso.

O MTIC mostra o custo em euros: soma o montante do empréstimo aos juros, comissões, impostos, seguros e outros encargos considerados. Quando duas propostas têm TAEG muito próxima, olhar para o MTIC ajuda a perceber o efeito acumulado em dinheiro.

O que entra no cálculo da TAEG?

Segundo o Portal do Cliente Bancário, a TAEG inclui os juros, as comissões, os impostos, os emolumentos associados ao registo da hipoteca, os seguros exigidos para obter o crédito, a comissão de manutenção de uma conta cuja abertura seja obrigatória para gerir o empréstimo e os custos de pagamentos ou utilização do crédito, quando existam.

Inclui ainda a remuneração de um intermediário de crédito quando essa remuneração seja paga pelo consumidor e outros encargos necessários para obter o financiamento nas condições anunciadas.

Por isso, uma taxa nominal ligeiramente inferior não significa automaticamente uma proposta mais barata. Se a bonificação do spread exigir produtos caros, o efeito deve refletir-se na TAEG quando esses custos são necessários para obter as condições apresentadas.

O que não entra na TAEG?

A TAEG não inclui tudo o que pode acontecer ao longo da vida do contrato. O Banco de Portugal exclui, entre outros, os montantes devidos pelo incumprimento, as comissões de reembolso antecipado e os custos notariais.

Isso significa que a TAEG é essencial, mas não substitui a leitura completa da FINE, do preçário e da minuta do contrato. Se o cliente prevê amortizar cedo, transferir o crédito ou alterar titulares, deve estudar também os custos específicos desses eventos.

Comissão de análise e decisão do pedido

O Banco de Portugal indica que só pode ser cobrada uma única comissão pela análise e decisão do pedido de concessão de crédito. A instituição não deve fracionar artificialmente a análise do processo em várias comissões equivalentes.

Esta regra não impede a cobrança de despesas ou comissões relacionadas com a avaliação do imóvel, porque se trata de uma operação distinta. Na prática, o cliente deve confirmar no preçário e na FINE qual é o valor devido, em que momento é cobrado e se é reembolsável ou não quando o financiamento não chega a ser contratado.

Avaliação do imóvel: um custo separado da análise

A avaliação serve para estimar o valor do imóvel dado em garantia e pode influenciar o LTV e o montante máximo financiável. O custo varia por instituição e tipo de imóvel, pelo que não existe um valor oficial único.

Antes de pagar, convém perguntar o que acontece se a avaliação ficar abaixo do preço de compra, se o processo for recusado ou se o cliente decidir contratar noutra instituição. Também é útil confirmar se o relatório pode ser disponibilizado ao cliente e em que condições.

Comissões administrativas durante o contrato

Alguns atos pedidos pelo cliente podem ter custos administrativos previstos no preçário — por exemplo, declarações, alterações contratuais ou outros serviços. A existência e o valor dependem da instituição e do tipo de operação.

O ponto crítico é não confundir estes atos opcionais com custos inevitáveis do empréstimo. Para comparar propostas, convém separar o que será pago todos os meses do que apenas surge se o cliente pedir uma alteração futura.

Imposto do selo sobre o montante financiado

No crédito à habitação, o imposto do selo sobre a utilização do crédito depende do prazo. A tabela oficial prevê 0,04% por cada mês ou fração para prazos inferiores a um ano, 0,5% para prazos de um a cinco anos e 0,6% para prazos superiores a cinco anos.

Como a maioria dos créditos habitação tem prazos superiores a cinco anos, a taxa de 0,6% é a referência mais comum. Num financiamento de 200.000 €, isso corresponde a 1.200 € de imposto do selo sobre a utilização do crédito, antes de considerar qualquer outro custo.

Imposto do selo sobre comissões

As comissões cobradas no âmbito do crédito estão, em regra, sujeitas a imposto do selo de 4%. Assim, uma comissão de 500 € pode implicar mais 20 € de imposto, quando aplicável.

Este detalhe é importante porque os preçários podem apresentar o valor-base da comissão e indicar o imposto numa coluna separada. Para saber quanto sai efetivamente da conta, deve somar ambos.

Impostos da compra da casa não são todos “custos do crédito”

Na compra do imóvel podem existir IMT e imposto do selo sobre a aquisição, além de encargos de registo. São custos relevantes para o dinheiro necessário no dia da escritura, mas não devem ser confundidos com as comissões cobradas pelo banco.

Ao preparar o orçamento, é útil criar duas linhas: custos da compra e custos do financiamento. Isso evita a falsa impressão de que a entrada é o único capital próprio necessário.

Registo da hipoteca, escritura e custos notariais

O crédito hipotecário implica atos formais de constituição e registo da hipoteca. Alguns emolumentos relacionados com o registo da hipoteca entram no cálculo da TAEG, enquanto os custos notariais não são incluídos nessa taxa.

Por isso, a FINE deve ser lida em conjunto com a estimativa de custos da formalização. O total a levar para a escritura pode ser superior ao que uma comparação rápida da TAEG sugere.

Seguro de vida: quando entra no custo do crédito

Se o seguro de vida for exigido para obter o crédito ou as condições anunciadas, o respetivo custo deve ser considerado na TAEG. O prémio pode variar muito com idade, capital seguro, prazo e coberturas como IAD ou ITP.

Um spread mais baixo pode não compensar um seguro significativamente mais caro. É por isso que a comparação deve incluir não só a mensalidade inicial, mas também uma estimativa realista da evolução dos prémios ao longo do tempo.

Para aprofundar este ponto, veja o guia sobre seguro de vida no crédito habitação e incapacidade.

Seguro multirriscos habitação

O imóvel dado em garantia necessita normalmente de cobertura adequada contra determinados riscos. O custo depende do imóvel, capital seguro, coberturas e seguradora.

Se a contratação de uma determinada solução for necessária para beneficiar das condições do financiamento, esse custo deve ser avaliado juntamente com o spread. O cliente deve comparar coberturas, franquias e preço, e não apenas aceitar a opção apresentada sem verificar alternativas permitidas.

Conta à ordem e pacotes bancários

Se a abertura ou manutenção de uma conta for obrigatória para a gestão do empréstimo, a respetiva comissão entra no cálculo da TAEG. Quando o banco oferece bonificação de spread mediante domiciliação de ordenado, cartões ou outros produtos, é necessário verificar o custo efetivo de manter essas condições.

Uma bonificação só é vantajosa se a poupança nos juros superar o custo dos produtos associados e se o cliente pretender efetivamente mantê-los.

Vendas associadas facultativas e bonificação do spread

A FINE deve permitir perceber quais os produtos ligados à proposta e que efeito têm no preço. Um banco pode apresentar um spread base e um spread bonificado mediante contratação de determinados produtos ou serviços.

A comparação correta consiste em olhar para o pacote completo. Se a bonificação desaparecer ao cancelar um produto, deve ser entendido qual será o novo spread e qual o impacto na prestação.

Intermediário de crédito: quem paga?

Quando a remuneração do intermediário é paga pelo consumidor — situação relevante, por exemplo, para determinados intermediários não vinculados — esse custo pode integrar a TAEG. No caso da Housefinan, o consumidor não remunera o intermediário de crédito vinculado pelos serviços de intermediação.

Independentemente do canal, o cliente deve saber quem remunera o intermediário e se existe qualquer encargo direto associado ao serviço.

Como ler os custos na FINE

A FINE reúne as principais condições da proposta: montante, prazo, modalidade de taxa, TAN, TAEG, MTIC, prestações, seguros e outros encargos. Como o formato é normalizado, permite comparar bancos com uma base mais consistente.

O primeiro passo é garantir que as propostas usam o mesmo montante, prazo e modalidade de taxa. Comparar uma taxa mista de 30 anos com uma variável de 35 anos apenas pela TAEG pode distorcer a decisão porque os pressupostos não são equivalentes.

Onde encontrar TAEG, MTIC e outros encargos

Na FINE deve procurar a secção do custo do empréstimo e identificar a TAEG e o MTIC. Depois, deve verificar a decomposição dos encargos: avaliação, seguros, conta, impostos, registos e produtos associados.

Também convém confirmar se existem campanhas temporárias que devolvam ou ofereçam determinadas comissões. Uma campanha pode reduzir o desembolso inicial, mas não deve ocultar o custo de longo prazo.

Preçário do banco: porque continua a ser importante

A FINE mostra a proposta concreta; o preçário mostra as comissões e despesas praticadas pela instituição para diferentes atos. Consultar ambos ajuda a antecipar custos que podem surgir mais tarde, como alterações contratuais, declarações ou serviços administrativos.

O Portal do Cliente Bancário disponibiliza acesso aos preçários comunicados pelas instituições, o que permite confirmar a informação publicada pelo banco.

Exemplo de custos num crédito habitação de 200.000 €

Imagine um empréstimo de 200.000 € a 30 anos. O imposto do selo sobre a utilização do crédito, aplicando a taxa de 0,6% para prazo superior a cinco anos, seria de 1.200 €. Suponha ainda, apenas para ilustração, 600 € de comissões bancárias sujeitas a 4% de imposto do selo: seriam mais 24 € de imposto sobre essas comissões.

A avaliação, seguros, registos e outros encargos dependeriam da proposta concreta. O exemplo mostra por que motivo o dinheiro necessário no início do processo pode ultrapassar claramente a entrada.

Exemplo: uma comissão baixa não garante um crédito barato

Considere duas propostas com o mesmo montante. A proposta A oferece 0 € de comissão de análise mas exige seguros mais caros e uma conta com custos. A proposta B cobra 300 € de comissão inicial mas tem TAEG e MTIC inferiores porque os custos recorrentes são menores.

Se o cliente olhar apenas para a entrada, pode escolher A. Se comparar TAEG e MTIC, pode concluir que B é mais barata durante a vida prevista do contrato. É esta diferença entre custo inicial e custo total que a análise deve captar.

Como o prazo altera o custo total

Alongar o prazo reduz a prestação mensal porque o capital é distribuído por mais prestações. Porém, mantendo os restantes fatores, aumenta o período durante o qual se pagam juros e pode aumentar o MTIC.

Por isso, a prestação “mais confortável” não é necessariamente a opção mais barata. A decisão deve equilibrar sustentabilidade mensal com custo total e margem para imprevistos.

Taxa fixa, variável ou mista: o efeito nos custos

A modalidade da taxa altera o risco e a previsibilidade. Uma taxa fixa estabiliza a prestação no período contratado, enquanto a variável acompanha o indexante. A taxa mista combina períodos.

Para comparar o impacto, consulte também taxa fixa ou variável no crédito habitação e a guia sobre taxa de juro no crédito habitação.

O spread é apenas uma parte do preço

O spread influencia a taxa, mas não inclui seguros, impostos, comissões e outros encargos. Um spread promocional pode estar ligado a produtos que têm custo próprio.

Ao comparar bancos, use o spread para entender a composição da taxa, mas use TAEG e MTIC para comparar o custo global em condições equivalentes.

Comissão de reembolso antecipado em 2026

Em regra, a comissão máxima é de 0,5% do capital reembolsado quando o contrato está num período de taxa variável e de 2% quando está num período de taxa fixa. O contrato pode prever uma comissão inferior ou isenção.

A suspensão extraordinária da comissão para determinados créditos de habitação própria permanente em taxa variável vigorou até 31 de dezembro de 2025. Em 2026, a referência geral volta a ser o regime legal normal, salvo outra isenção aplicável ao caso concreto.

Existem ainda situações legais específicas de isenção, como certos reembolsos motivados por morte, desemprego ou deslocação profissional. Para detalhes, consulte amortização antecipada do crédito habitação.

Transferir o crédito também exige olhar para custos de saída e entrada

Uma transferência implica liquidar o empréstimo atual e contratar um novo. O banco de origem pode aplicar a comissão de reembolso dentro dos limites legais e repercutir determinadas despesas de terceiros devidamente justificadas.

O banco de destino pode oferecer campanhas que suportem parte dos custos, mas deve confirmar exatamente quais despesas são cobertas e quais ficam a cargo do cliente. Veja também transferência de crédito habitação.

Renegociar no mesmo banco pode ter custos diferentes

Renegociar spread, prazo, modalidade de taxa ou produtos associados não é a mesma operação que transferir. Algumas alterações podem ser feitas sem nova escritura; outras podem exigir atos adicionais.

Antes de aceitar, peça ao banco uma comparação clara entre a situação atual e a nova: prestação, TAN, TAEG, MTIC remanescente quando disponível, seguros e custos da alteração.

Crédito para construção: vistorias e libertação por tranches

Nos créditos para construção ou obras podem existir custos adicionais ligados a avaliações intermédias ou vistorias, porque o capital é frequentemente libertado por tranches conforme a obra avança.

Estes encargos devem ser confirmados no preçário antes de contratar. Consulte o guia de crédito habitação para construção para perceber o efeito das tranches e da avaliação.

Segunda habitação e investimento: não assumir que os custos são iguais

O financiamento de uma segunda habitação ou de um imóvel para investimento pode ter LTV, pricing, seguros e condições diferentes das aplicáveis à habitação própria permanente.

Mesmo quando uma comissão tem o mesmo nome, o pacote comercial pode ser diferente. A comparação deve ser feita dentro da mesma finalidade de crédito.

Garantia pública jovem: financiamento elevado não elimina todos os custos

A garantia pública para jovens elegíveis pode permitir níveis de financiamento superiores em operações abrangidas, mas não significa que desapareçam automaticamente impostos, seguros, avaliações, registos e outros custos associados à compra e ao crédito.

Quem pretende usar a garantia deve preparar capital para os encargos não financiados e verificar na FINE como cada custo é tratado.

Como comparar duas propostas de crédito habitação

Coloque as propostas lado a lado com o mesmo montante, prazo e modalidade de taxa. Compare primeiro TAEG e MTIC. Depois decomponha os custos: juros, comissões, seguros, conta, avaliação, impostos e outros encargos.

Confirme quais produtos são obrigatórios para obter o spread apresentado e simule o que acontece se deixar de cumprir uma condição de bonificação. Por fim, analise custos de flexibilidade: amortização, transferência e renegociação.

Porque deve comparar o custo dos seguros ao longo do tempo

Os prémios de seguro de vida podem aumentar com a idade e com o capital seguro, dependendo da apólice. Usar apenas o prémio do primeiro ano pode subestimar o custo futuro.

Peça uma projeção ou tabela de prémios quando disponível e compare coberturas equivalentes. Uma diferença mensal pequena durante muitos anos pode alterar significativamente o custo total.

Promoções que devolvem comissões: como avaliar

Campanhas de devolução de avaliação, comissão inicial ou custos de transferência podem reduzir o desembolso imediato. No entanto, devem ser avaliadas juntamente com a TAEG, MTIC e requisitos de permanência ou produtos associados.

Uma oferta de 500 € não compensa automaticamente uma proposta que custa milhares de euros a mais ao longo do prazo.

Sinais de alerta na comparação de custos

Desconfie de comparações que mostram apenas spread e prestação, sem TAEG ou MTIC; de simulações com prazos diferentes; de seguros apresentados sem coberturas equivalentes; ou de bonificações sem explicação sobre o que acontece se cancelar um produto.

Também é um sinal de alerta não saber se um valor anunciado inclui imposto. O preçário deve ajudar a distinguir comissão, imposto e despesa de terceiros.

Checklist de custos antes de assinar o crédito habitação

Confirme TAN, TAEG e MTIC; comissões iniciais; custo da avaliação; imposto do selo sobre o financiamento; imposto sobre comissões; registos; seguros; conta obrigatória; produtos associados; e custo estimado no dia da escritura.

Depois confirme as regras de amortização antecipada, transferência e renegociação. Guarde a FINE e a proposta para poder comparar o que foi anunciado com o contrato final.

Quanto dinheiro reservar além da entrada?

Não existe uma percentagem única que sirva para todos os casos, porque os impostos da compra dependem do imóvel e as comissões variam entre instituições. A abordagem mais segura é pedir uma estimativa discriminada antes de assinar o contrato-promessa.

O orçamento deve incluir entrada, impostos da aquisição, custos do financiamento e uma reserva pós-compra para mudança, condomínio, manutenção e imprevistos. Usar toda a poupança na escritura pode deixar o agregado demasiado exposto.

Como a Housefinan organiza a comparação de custos

A Housefinan ajuda a comparar propostas através de montante, prazo, modalidade de taxa, prestação, TAEG, MTIC, seguros e condições associadas, para que o cliente não tenha de decidir apenas pelo spread.

A aprovação, o preço e as condições finais pertencem à instituição mutuante. A comparação deve ser sempre feita com base na documentação formal recebida do banco.

Guias Housefinan relacionados

Para interpretar a taxa, leia taxa de juro no crédito habitação. Para seguros, consulte seguro de vida no crédito habitação. Para uma visão do processo completo, veja crédito habitação passo a passo.

Se já tem uma proposta e quer avaliar alternativas, consulte como comparar bancos para crédito habitação, renegociar crédito habitação e transferir crédito habitação.

Custos e comissões do crédito habitação: a decisão deve ser feita pelo custo total

A proposta com menor spread não é necessariamente a mais barata. A proposta com menos comissões iniciais também não é necessariamente a melhor. O critério mais consistente é comparar TAEG e MTIC em condições equivalentes e, depois, compreender cada encargo que explica esses números.

Quanto melhor estiver discriminado o custo inicial, recorrente e eventual, menor o risco de escolher uma prestação aparentemente confortável que esconde um custo total superior.