- Cómo reclamar los gastos de la hipoteca: respuesta rápida
- Quién puede reclamar la devolución
- Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar
- Cuánto dinero puedes recuperar
- Qué documentos necesitas
- Cómo pedir al banco la devolución paso a paso
- Modelo de reclamación al banco
- Qué hacer si el banco rechaza la reclamación
- Cuál es el plazo para reclamar
- Qué hacer si no tienes las facturas
- Hipoteca cancelada, subrogada o banco absorbido
- ¿Se puede reclamar la comisión de apertura?
- Errores frecuentes al reclamar
- Checklist y conclusión
Cómo reclamar los gastos de la hipoteca: respuesta rápida
Si firmaste una hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y una cláusula del contrato te impuso todos los gastos de formalización, puedes tener derecho a pedir al banco la devolución de parte de esas cantidades. La doctrina consolidada distingue entre los conceptos: en los préstamos anteriores a la Ley 5/2019, cuando la cláusula de gastos es declarada abusiva, el consumidor puede reclamar normalmente el 50 % de la notaría de constitución y el 100 % del Registro, la gestoría y la tasación. El impuesto de Actos Jurídicos Documentados de las hipotecas antiguas no se devuelve por esta vía con carácter general.
La reclamación comienza reuniendo escritura y documentación de la hipoteca, además de las facturas, calculando una cantidad concreta y presentando un escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Si el banco no acepta la devolución, la cuestión de si la cláusula es abusiva corresponde a los tribunales. El Banco de España advierte expresamente de que no puede declarar abusiva una cláusula ni aplicar a un caso individual los efectos de una sentencia judicial sobre cláusulas abusivas.
Además, el plazo no debe calcularse simplemente desde la fecha en que firmaste la hipoteca. El Tribunal Supremo, siguiendo al TJUE, fijó en 2024 que, salvo que el banco pruebe que ese consumidor conocía antes la abusividad, el inicio del plazo de prescripción de la restitución se sitúa en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula concreta. Por eso es arriesgado descartar una reclamación solo porque la hipoteca tenga muchos años.
Quién puede reclamar la devolución de los gastos hipotecarios
El supuesto más habitual es el de una persona que contrató una hipoteca como consumidor antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 y pagó gastos que una cláusula predispuesta atribuía íntegramente al prestatario. No basta con que exista una hipoteca antigua: hay que revisar la escritura, comprobar qué cláusula regulaba los gastos y acreditar qué importes pagaste realmente.
La condición de consumidor importa. Si el préstamo se contrató para financiar una actividad empresarial o profesional, el análisis jurídico puede ser diferente. En el caso de autónomos, no debe asumirse automáticamente ni que están excluidos ni que están incluidos: hay que atender a la finalidad concreta del préstamo y a la posición con la que actuó la persona al contratar.
¿Y si la hipoteca es posterior al 16 de junio de 2019?
Desde la Ley 5/2019, el reparto de los gastos de formalización está mucho más claro. El Banco de España resume que el prestatario paga la tasación y, si la solicita, su copia notarial; el banco asume los gastos de notaría de la escritura de préstamo, Registro y gestoría, además de los impuestos que legalmente le correspondan. Por tanto, en una hipoteca posterior a esa fecha no existe la misma reclamación histórica de gastos, aunque sí podría reclamarse un cobro concreto si contradice la ley o el contrato. Si estás contratando ahora, nuestra guía sobre cómo pedir una hipoteca explica el proceso y la documentación actual.
| Situación | ¿Puede existir reclamación? | Qué revisar |
|---|---|---|
| Hipoteca antes del 16/06/2019 | Sí, es el supuesto típico | Cláusula de gastos, facturas y condición de consumidor |
| Hipoteca desde el 16/06/2019 | No por el reparto histórico; sí si hubo un cobro indebido concreto | FEIN, escritura y facturas |
| Hipoteca ya pagada o cancelada | La cancelación no borra por sí sola lo pagado al constituirla | Prueba de pagos y prescripción |
| Hipoteca vinculada a una actividad profesional | Depende del caso | Finalidad del préstamo y condición de consumidor |
Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar
La pregunta clave no es “¿puedo recuperar todos los gastos?”, sino qué concepto pagaste y qué regla le corresponde. El Tribunal Supremo fue concretando los efectos de la nulidad de la cláusula de gastos y, en 2021, cerró el reparto de los principales conceptos anteriores a la Ley 5/2019.
| Concepto en hipotecas antiguas | Criterio general tras anular la cláusula | Observación |
|---|---|---|
| Notaría de constitución | 50 % a cargo del banco | Las copias las paga quien las solicita |
| Registro de la Propiedad | 100 % a cargo del banco | La garantía se inscribe a favor de la entidad |
| Gestoría | 100 % a cargo del banco | Doctrina consolidada para estos gastos de formalización |
| Tasación | 100 % a cargo del banco | Para contratos anteriores a la Ley 5/2019, según el TS |
| IAJD | No se devuelve por esta vía en las hipotecas antiguas típicas | El reparto fiscal depende de la fecha y normativa aplicable |
| Comisión de apertura | No es automática | Debe analizarse de forma individualizada |
No confundas estos gastos con los derivados de la compraventa de la vivienda. Impuestos de compra, escritura de compraventa u otros costes de adquirir el inmueble responden a una operación distinta. Nuestra guía sobre cuánto son los gastos de una hipoteca explica el reparto actual; esta página se centra exclusivamente en la devolución de gastos cobrados al formalizar préstamos anteriores.
Cuánto dinero puedes recuperar al reclamar los gastos de la hipoteca
No existe una cantidad estándar. Depende del importe real de las facturas y de qué conceptos abonaste. Por eso es preferible reclamar con documentos y una suma desglosada en lugar de usar una cifra genérica.
Ejemplo orientativo
Imagina una hipoteca firmada en 2016 en la que el prestatario pagó 900 € de notaría, 450 € de Registro, 400 € de gestoría y 350 € de tasación. Si la cláusula de gastos se declara nula y se aplica el reparto descrito, el cálculo orientativo sería:
| Factura pagada | Importe | Parte orientativamente reclamable |
|---|---|---|
| Notaría | 900 € | 450 € (50 %) |
| Registro | 450 € | 450 € (100 %) |
| Gestoría | 400 € | 400 € (100 %) |
| Tasación | 350 € | 350 € (100 %) |
| Total | 1.650 € |
Es solo un ejemplo. No incluye intereses, costas, comisión de apertura ni otros conceptos que requieren un análisis específico. Estos intereses restitutorios no deben confundirse con cómo se calcula el interés de una hipoteca, que es el coste financiero del préstamo. La cantidad de tu caso debe salir de tus propias facturas y del contenido de la escritura.
Qué documentos necesitas para pedir la devolución
Una reclamación sólida permite al banco identificar el préstamo y comprobar qué cantidades se piden. Reúne, como mínimo:
- Escritura del préstamo hipotecario, especialmente la cláusula de gastos.
- Factura de la notaría correspondiente a la escritura de constitución.
- Factura del Registro de la Propiedad.
- Factura de la gestoría.
- Factura o justificante de tasación.
- DNI/NIE de los prestatarios y datos de contacto.
- IBAN o medio de pago si la entidad lo solicita para una devolución.
- Cualquier reclamación previa y respuesta del banco, si ya hubo comunicaciones.
Revisa también que las facturas correspondan a la constitución de la hipoteca. No mezcles, por ejemplo, la factura de una cancelación registral realizada años después o los costes de una novación.
Cómo pedir al banco la devolución de los gastos de la hipoteca paso a paso
- Localiza la cláusula de gastos. Identifica el apartado que atribuyó al prestatario los costes de formalización.
- Reúne las facturas. Si falta alguna, pide duplicado al profesional o entidad que la emitió.
- Calcula la cantidad. Desglosa notaría, Registro, gestoría y tasación; no presentes un importe sin explicar de dónde sale.
- Dirige el escrito al Servicio de Atención al Cliente. Hazlo por un canal que deje constancia de la fecha y del contenido: formulario con justificante, correo habilitado, oficina con copia sellada o medio equivalente aceptado por la entidad.
- Adjunta copias, no los únicos originales. Conserva escritura, facturas, escrito y acuse de recibo.
- Espera la respuesta formal. Si el banco acepta total o parcialmente, revisa el cálculo y las condiciones antes de dar por cerrado el asunto.
- Si rechaza, valora la vía judicial. Cuando la controversia exige declarar una cláusula abusiva, el Banco de España no sustituye a un juez.
La Orden ECO/734/2004 obliga a las entidades financieras a disponer de un servicio especializado de atención al cliente y establece requisitos mínimos para el escrito: identificación del reclamante, motivo, oficina o servicio afectado, declaración sobre otros procedimientos, fecha, firma y documentación de apoyo.
Modelo de reclamación de gastos de hipoteca al banco
No necesitas convertir el escrito en una demanda judicial. Debe ser claro, identificable y cuantificado. Un esquema práctico sería:
Asunto: reclamación de cláusula de gastos y solicitud de restitución de cantidades. Indica tu nombre, DNI, número o fecha de la escritura y entidad. Explica que la escritura atribuyó al prestatario los gastos de formalización y solicita la revisión de esa cláusula conforme a la normativa de consumidores y a la jurisprudencia aplicable. Desglosa las cantidades pagadas: 50 % de notaría de constitución y 100 % de Registro, gestoría y tasación cuando corresponda. Adjunta las facturas y pide respuesta por escrito y devolución de las cantidades que procedan. Fecha y firma.
Evita copiar modelos que incluyen afirmaciones que no encajan con tu caso. Por ejemplo, no reclames el IAJD como si fuera automáticamente recuperable en cualquier hipoteca antigua, ni añadas una comisión de apertura sin haber revisado primero cómo aparece en la escritura y qué información se facilitó al contratar.
¿Hay que mencionar sentencias concretas?
No es imprescindible para que el banco identifique la reclamación, pero puede ayudar citar la doctrina del Tribunal Supremo sobre el reparto de gastos y la sentencia 857/2024 sobre el inicio del plazo de prescripción de la restitución. Lo importante sigue siendo explicar qué cláusula te afectó, qué pagaste y qué devolución solicitas.
Qué hacer si el banco rechaza la devolución de los gastos
Un rechazo no significa automáticamente que tengas o no tengas razón. Lee el motivo: puede discutir la condición de consumidor, la existencia de la cláusula, la documentación, el cálculo, la prescripción o la aplicabilidad de la jurisprudencia.
Si el desacuerdo gira sobre el carácter abusivo de una cláusula, el propio Banco de España explica que no tiene competencia para declararla abusiva. En ese escenario, la vía capaz de anular la cláusula y ordenar la restitución es la judicial. Antes de demandar, conviene valorar cuantía, documentación, costes y circunstancias personales con asesoramiento jurídico cuando sea necesario.
Si el banco devuelve solo una parte, comprueba qué concepto ha excluido. Puede existir una explicación correcta —por ejemplo, copias notariales solicitadas por el cliente— o una discrepancia que merezca revisión.
Cuál es el plazo para reclamar los gastos hipotecarios
Este es uno de los puntos donde más información antigua circula en internet. La referencia actual no es una fecha masiva como “enero de 2024” ni un plazo contado automáticamente desde la firma del préstamo.
El TJUE, en sus sentencias de 25 de abril de 2024, rechazó que el plazo de restitución empiece simplemente cuando se pagaron los gastos o por la existencia de una sentencia anterior del Tribunal Supremo dictada en otro asunto. Poco después, el Pleno del Tribunal Supremo, en la sentencia 857/2024, estableció que, salvo que la entidad pruebe que ese consumidor conoció antes la abusividad, el día inicial del plazo de prescripción de la restitución es la firmeza de la sentencia que declara nula su cláusula.
Eso no significa que todas las reclamaciones sean eternas ni que todos los casos tengan idéntico calendario. La acción de restitución está sujeta al régimen de prescripción aplicable y pueden existir particularidades territoriales o probatorias. La consecuencia práctica es otra: no descartes tu caso por la antigüedad de la hipoteca sin revisar el criterio actual.
| Afirmación frecuente | ¿Es correcta? | Por qué |
|---|---|---|
| “El plazo empezó el día que firmé la hipoteca” | No como regla automática | El TJUE exige considerar cuándo pudo conocer el consumidor la abusividad |
| “Todas las reclamaciones caducaron en enero de 2024” | No | El TS 857/2024 no adopta una fecha colectiva de ese tipo |
| “Una sentencia del Supremo sobre otro cliente inicia mi plazo” | No por sí sola | El TJUE rechazó ese criterio como inicio automático |
| “Nunca prescribe nada” | Demasiado simplista | Hay que distinguir nulidad y restitución, y aplicar el régimen correspondiente |
Qué hacer si no tienes las facturas
Perder las facturas es frecuente en hipotecas antiguas, pero no conviene estimar cantidades a ojo. Puedes solicitar duplicados o justificantes a la notaría, Registro, gestoría y sociedad de tasación que intervinieron. La escritura, los movimientos de cuenta o la liquidación de provisión de fondos pueden ayudarte a identificar quién prestó cada servicio y qué pagos se realizaron.
Si una empresa ya no existe, conserva cualquier prueba alternativa y consulta qué documentación puede obtenerse de sucesores, archivos profesionales o de la entidad. La prueba disponible influirá en la reclamación concreta.
¿Se pueden reclamar gastos de una hipoteca cancelada, subrogada o de un banco absorbido?
Que hayas terminado de pagar el préstamo o lo hayas cancelado registralmente no convierte por sí solo en correcto un pago indebido realizado al constituirlo. Hay que revisar igualmente cláusula, prueba y prescripción.
Si la hipoteca se subrogó a otra entidad, distingue los gastos de la constitución original de los de la subrogación. Y si el banco con el que firmaste fue absorbido o fusionado, la reclamación suele dirigirse a la entidad sucesora que asumió sus relaciones contractuales. Comprueba primero cuál es la entidad responsable actual.
¿Y los gastos de cancelación?
No forman parte de esta reclamación. El Tribunal Supremo ha diferenciado la escritura de cancelación, cuyo interés principal es liberar el inmueble del gravamen, de la escritura de constitución. Si quieres calcular esa operación, consulta cuánto cuesta cancelar una hipoteca.
¿Se puede reclamar también la comisión de apertura?
La comisión de apertura merece un análisis separado. El Tribunal Supremo reiteró en 2025 que no existe una solución automática que declare válidas o nulas todas las comisiones de apertura. Hay que examinar el caso concreto: información precontractual, claridad de la cláusula, ausencia de solapamiento con otras comisiones y proporcionalidad del coste.
En sentencias de 2025 el Supremo consideró transparentes y no abusivas determinadas comisiones del 0,50 % y del 1 %, mientras que en otro asunto posterior consideró desproporcionada una comisión del 2,17 %. Por tanto, no sumes la comisión de apertura a la reclamación de notaría, Registro, gestoría y tasación como si siguiera exactamente la misma regla.
La consecuencia práctica es sencilla: reclamar gastos de formalización y reclamar una comisión de apertura son pretensiones relacionadas, pero jurídicamente distintas.
Errores frecuentes al pedir al banco la devolución
- Reclamar “todos los gastos” sin desglose. Cada concepto tiene un criterio diferente.
- Mezclar compraventa e hipoteca. Los gastos de comprar la vivienda no son automáticamente gastos de constitución del préstamo.
- Incluir el IAJD de una hipoteca antigua como recuperable por defecto. No es la regla general de la doctrina de gastos.
- Usar una fecha de prescripción desactualizada. El criterio cambió de forma relevante tras el TJUE y el TS en 2024.
- No conservar prueba del envío. Presenta la reclamación por un canal que permita acreditar fecha y contenido.
- Aceptar una oferta sin revisar el finiquito o renuncia. Lee qué conceptos cubre y qué efectos atribuye al acuerdo.
- Confundir Banco de España con un tribunal. No puede declarar abusiva una cláusula contractual.
- Reclamar comisión de apertura automáticamente. Requiere un análisis individualizado.
Checklist antes de enviar la reclamación
- He localizado la escritura y la cláusula de gastos.
- He comprobado la fecha de firma de la hipoteca.
- He separado los gastos del préstamo de los de compraventa y cancelación.
- Tengo las facturas o he solicitado duplicados.
- He calculado por separado notaría, Registro, gestoría y tasación.
- He identificado el Servicio de Atención al Cliente de la entidad actual.
- Mi escrito identifica el préstamo y solicita una cantidad concreta.
- Conservaré copia del escrito, anexos y justificante de presentación.
- Si el banco rechaza, revisaré el motivo antes de decidir el siguiente paso.
Cómo pedir al banco los gastos de la hipoteca sin cometer errores
La forma más eficaz de reclamar no es enviar una carta genérica, sino reconstruir el expediente: escritura, cláusula, facturas, fecha, condición de consumidor y cálculo por conceptos. En las hipotecas anteriores al 16 de junio de 2019, la jurisprudencia permite recuperar determinadas cantidades cuando la cláusula que cargó los gastos al consumidor es abusiva; pero no todos los conceptos ni todos los contratos son iguales.
Si el banco acepta, revisa el importe. Si rechaza, identifica por qué. Y si la controversia exige declarar la nulidad de la cláusula, recuerda que esa decisión corresponde a los tribunales. Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico individual cuando existe litigio, dudas sobre prescripción o una hipoteca vinculada a actividad profesional.
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos de hipoteca puedo reclamar al banco?
En una hipoteca anterior a la Ley 5/2019, si la cláusula de gastos es nula y actuaste como consumidor, la doctrina del Tribunal Supremo permite reclamar generalmente el 50 % de la notaría de constitución y el 100 % de Registro, gestoría y tasación. Hay que comprobar las facturas y el contrato concreto.
¿Todavía se pueden reclamar los gastos hipotecarios en 2026?
La antigüedad de la hipoteca no permite concluir por sí sola que la restitución esté prescrita. El Tribunal Supremo, siguiendo al TJUE, sitúa como regla el inicio del plazo en la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula concreta, salvo que el banco pruebe un conocimiento anterior del consumidor.
¿Cómo pido al banco la devolución de los gastos?
Reúne escritura y facturas, calcula la cantidad por conceptos y presenta un escrito al Servicio de Atención al Cliente de la entidad por un canal que deje constancia. Identifica el préstamo, explica la cláusula discutida, adjunta la documentación y solicita respuesta escrita.
¿Puedo reclamar si ya cancelé la hipoteca?
La cancelación del préstamo no elimina por sí sola la posible restitución de gastos pagados al constituirlo. Deben revisarse la cláusula, las facturas, la condición de consumidor y el régimen de prescripción aplicable.
¿Se puede reclamar la comisión de apertura junto con los gastos?
Puede plantearse, pero no sigue una regla automática. El Tribunal Supremo exige un examen individual de transparencia y abusividad, incluida la información previa, el posible solapamiento y la proporcionalidad. No debe tratarse como un gasto recuperable automáticamente.
Fuentes y referencias
- Banco de España — Gastos de formalización de un préstamo hipotecario
- Banco de España — Reparto de gastos antes y después de la Ley 5/2019
- Poder Judicial — Tribunal Supremo: gastos de tasación y reparto de gastos hipotecarios
- Poder Judicial — STS 857/2024 sobre prescripción de la restitución
- TJUE — Sentencia de 25 de abril de 2024, asunto C-484/21
- BOE — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
- BOE — Orden ECO/734/2004, atención y reclamaciones de clientes financieros
- Poder Judicial — Comisión de apertura: examen individualizado
- HelpMyCash — Devolución de gastos de hipoteca
- idealista/news — Cómo reclamar los gastos de la hipoteca
