- Respuesta rápida: ¿tasación o precio de compra?
- Precio de compra, tasación y LTV: tres conceptos distintos
- Qué valor usa el banco para calcular la hipoteca
- Qué pasa si la tasación es mayor que el precio de compra
- Qué pasa si la tasación es menor que el precio de compra
- Ejemplos: cómo cambia la financiación con el mismo precio
- ¿Una tasación alta permite poner menos entrada?
- ¿Se puede conseguir el 100 % de la tasación?
- La tasación no sustituye al estudio de solvencia
- Quién hace la tasación, cuánto dura y si puedes llevarla a otro banco
- Tasación, valor catastral y valor de referencia: no los confundas
- Qué revisar antes de firmar arras si dependes de la hipoteca
- Cómo comparar dos ofertas cuando usan límites de financiación distintos
- Preguntas frecuentes sobre tasación, compra e hipoteca
Respuesta rápida: ¿tasación o precio de compra?
Cuando compras una vivienda con hipoteca aparecen dos cifras que pueden parecer intercambiables y no lo son: el precio de compraventa, que es lo que has acordado pagar al vendedor, y el valor de tasación, que es la valoración técnica de la vivienda como garantía hipotecaria. El Banco de España recuerda que la cuantía del préstamo está vinculada directamente a la tasación y que, de forma ordinaria, las entidades no suelen financiar por encima de aproximadamente el 80 % de ese valor.
Pero eso no significa que una tasación alta obligue al banco a prestarte el 80 % de la tasación. Muchas entidades aplican su porcentaje máximo sobre el menor entre el precio de compra y la tasación. Es una política comercial y de riesgos habitual —y aparece expresamente en condiciones de varias entidades—, no una regla legal universal idéntica para todos los bancos y todos los perfiles.
La consecuencia práctica es sencilla: si compras por 250.000 € y la vivienda se tasa en 280.000 €, una entidad que financie hasta el 80 % del menor valor tomaría 250.000 € como referencia y el máximo ordinario sería 200.000 €. Si la tasación fuese de 220.000 €, la misma regla situaría el máximo orientativo en 176.000 €. Por eso, antes de calcular la entrada, necesitas conocer qué porcentaje financia tu entidad y sobre qué base lo aplica.
| Concepto | Qué representa | Cómo afecta a la hipoteca |
|---|---|---|
| Precio de compra | Importe pactado entre comprador y vendedor | Puede actuar como límite comercial de financiación |
| Valor de tasación | Valor técnico de la vivienda como garantía | Sirve al banco para medir el valor de la garantía y el LTV |
| Importe del préstamo | Dinero que finalmente presta la entidad | Depende de garantía, solvencia y política de riesgos |
Si quieres calcular la cuota a partir del importe que finalmente puedas pedir, puedes utilizar nuestro simulador de hipoteca.
Precio de compra, tasación y LTV: tres conceptos distintos
El precio de compra nace de una negociación: vendedor y comprador acuerdan una cantidad y la reflejan en el contrato y, posteriormente, en la escritura. Puede coincidir con el precio anunciado, ser inferior tras una negociación o incluso ser superior si existe mucha demanda. Ese precio responde a una operación concreta entre dos partes.
La tasación hipotecaria tiene otra finalidad. Una sociedad de tasación homologada analiza el inmueble siguiendo una metodología regulada para estimar su valor como garantía. Se revisan, entre otros factores, ubicación, superficie, estado, antigüedad, características registrales y comparables de mercado. Por eso puede salir por encima o por debajo de lo que has pactado pagar.
El tercer concepto es el LTV o relación préstamo-valor. Simplificando, mide cuánto representa la deuda respecto al valor que la entidad toma como referencia. Un préstamo de 160.000 € sobre una base de 200.000 € equivale a un LTV del 80 %. Cuanto más alto es el LTV, menor es tu aportación inicial y mayor es el riesgo que asume la entidad si la operación se deteriora.
Qué valor usa el banco para calcular la hipoteca
No conviene responder con un “siempre la tasación” o “siempre el precio”. El Banco de España explica que la tasación es necesaria para que la entidad conozca el valor de la garantía y que el importe del préstamo está vinculado a ese valor. Al mismo tiempo, en la oferta comercial de numerosas entidades españolas aparece el criterio de financiar un porcentaje del menor entre precio de compraventa y valor de tasación.
La razón es fácil de entender. Si compras una vivienda por 200.000 € que se tasa en 260.000 €, financiar el 80 % de la tasación supondría 208.000 €: el préstamo superaría incluso el precio que necesitas pagar al vendedor. Una entidad puede estudiar operaciones de financiación elevada, pero no existe un derecho automático a obtener ese excedente porque la tasación haya salido alta.
La decisión final incorpora además tu capacidad de pago, deudas, estabilidad de ingresos, tipo de vivienda, finalidad de la operación y políticas internas de riesgo. El valor del inmueble responde a la pregunta “¿qué garantía existe?”, mientras que la solvencia responde a “¿puede este hogar devolver la deuda de forma sostenible?”. Son dos filtros distintos.
Qué pasa si la tasación es mayor que el precio de compra
Una tasación superior al precio puede ser una señal favorable sobre la garantía, pero no convierte automáticamente esa diferencia en dinero disponible. Si has pactado 250.000 € y la tasación es de 290.000 €, muchas entidades seguirán calculando el porcentaje ordinario sobre 250.000 € por ser el valor menor.
Esto significa que una tasación alta puede mejorar la fotografía de riesgo de la operación sin reducir necesariamente la entrada. Con una política de hasta el 80 % del menor valor, el máximo de referencia seguiría siendo 200.000 €. Para pedir 225.000 €, por ejemplo, estarías solicitando el 90 % del precio de compra, aunque esa cifra represente solo alrededor del 77,6 % de una tasación de 290.000 €. Esa combinación puede resultar interesante para algunas entidades, pero exige que acepten financiar más del porcentaje estándar del precio.
Por eso, cuando escuches “la tasación ha salido muy alta, así que me financian más”, la pregunta correcta es: ¿la entidad permite superar su límite habitual sobre el precio de compra? Si la respuesta es sí, entonces la tasación alta puede dar margen. Si la política limita el préstamo al 80 % del menor valor, no lo hará.
| Precio | Tasación | 80 % del precio | 80 % de la tasación | Si el banco usa el menor valor |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 290.000 € | 200.000 € | 232.000 € | 200.000 € |
Si tu objetivo es reducir al máximo la entrada, consulta también nuestra guía sobre hipotecas al 100 %, donde explicamos qué significa realmente financiar todo el precio y qué gastos siguen quedando fuera.
Qué pasa si la tasación es menor que el precio de compra
Este es el escenario que más puede tensionar tu presupuesto. Imagina que pactas una compra por 250.000 € y calculas tus ahorros pensando en una hipoteca de 200.000 €. Si la tasación finalmente sale en 220.000 € y el banco aplica un 80 % sobre el menor valor, el máximo de referencia bajaría a 176.000 €. La diferencia que tendrías que aportar al precio crecería de 50.000 € a 74.000 €, antes de sumar impuestos y otros gastos de compraventa.
Una tasación inferior no significa que la vivienda “no valga” el precio pactado en términos absolutos. Significa que la valoración hipotecaria realizada con la metodología correspondiente ha dado una cifra inferior. Puede existir una negociación con el vendedor, solicitarse una revisión si hay errores objetivos en el informe, compararse otra entidad o, si procede, encargarse otra tasación homologada. Pero no es prudente asumir de antemano que otra tasación necesariamente saldrá más alta.
También conviene revisar las arras. Si ya has entregado una cantidad importante y la compra depende de obtener financiación, una tasación baja puede crear un desfase de ahorro difícil de cubrir. La redacción del contrato y las consecuencias de no conseguir la hipoteca deben entenderse antes de firmarlo.
Ejemplos: cómo cambia la financiación con el mismo precio
La forma más útil de ver el efecto es mantener fijo el precio y mover la tasación. En la siguiente tabla usamos únicamente un ejemplo matemático: vivienda de 250.000 €, entidad que financia hasta el 80 % del menor valor y sin considerar todavía otros límites por solvencia.
| Precio compra | Tasación | Base si usa el menor valor | 80 % orientativo | Aportación al precio |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 290.000 € | 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € |
| 250.000 € | 250.000 € | 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € |
| 250.000 € | 220.000 € | 220.000 € | 176.000 € | 74.000 € |
La última columna no incluye impuestos ni gastos. Esa distinción es importante: aunque consigas una financiación alta, la compra puede seguir exigiendo liquidez adicional. En nuestra guía sobre gastos de una hipoteca separamos los costes del préstamo de los gastos propios de comprar la vivienda.
Además, el resultado del 80 % no equivale a una aprobación. El banco puede ofrecer menos si tu capacidad de pago no sostiene la cuota o puede estudiar más financiación en determinados perfiles y productos. La tabla sirve para entender la mecánica del valor, no para predecir una oferta vinculante.
¿Una tasación alta permite poner menos entrada?
Puede ayudar, pero solo si la política de la entidad permite aprovecharla. Supón de nuevo una compra por 250.000 € tasada en 290.000 €. Pedir 225.000 € sería financiar el 90 % del precio de compra, pero aproximadamente el 77,6 % de la tasación. Desde el punto de vista de la garantía, ese LTV podría parecer moderado; desde el punto de vista del precio, estás aportando solo un 10 %.
Hay entidades y operaciones que pueden estudiar porcentajes superiores al estándar, especialmente cuando el perfil es sólido, existen garantías adicionales, se trata de determinados colectivos o se utiliza un programa específico. Pero la tasación alta no sustituye esos criterios. Si el producto limita expresamente el préstamo al 80 % del menor entre compra y tasación, no podrás convertir la diferencia en una entrada menor dentro de ese producto.
Si estás justo de ahorro, merece la pena comparar este punto antes de pagar varias tasaciones. Nuestra guía sobre pedir una hipoteca sin ahorros explica por qué financiación y gastos son dos barreras diferentes.
¿Se puede conseguir el 100 % de la tasación?
Puede haber operaciones que alcancen porcentajes muy altos sobre la tasación, pero hablar de “100 % de tasación” sin mirar el precio de compra puede llevar a conclusiones equivocadas. Si compras por 200.000 € y la tasación es 250.000 €, una hipoteca de 200.000 € equivale al 100 % del precio y al 80 % de la tasación. En ese caso no estás recibiendo 250.000 €: estás financiando el precio completo con un LTV del 80 % sobre la tasación.
En cambio, si compras por 250.000 € y la tasación es 200.000 €, pedir 200.000 € equivale al 80 % del precio pero al 100 % de la tasación. Para la entidad, la garantía estaría mucho más apalancada. Estos ejemplos muestran por qué siempre hay que expresar el porcentaje y la base juntos.
Los avales públicos o programas para determinados compradores pueden facilitar financiación superior al 80 % ordinario, pero cada programa tiene requisitos y límites propios. Tampoco suelen convertir en financiables automáticamente impuestos, muebles, reformas o todos los gastos accesorios de la compra.
| Precio | Tasación | Préstamo | % sobre precio | % sobre tasación |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 250.000 € | 200.000 € | 100 % | 80 % |
| 250.000 € | 200.000 € | 200.000 € | 80 % | 100 % |
La tasación no sustituye al estudio de solvencia
Una vivienda muy bien tasada no convierte automáticamente una deuda en asumible. La entidad debe analizar tu capacidad de pago y valorar ingresos, empleo, gastos, otras deudas, ahorro y circunstancias de la operación. La tasación protege el análisis de la garantía; la solvencia intenta anticipar si podrás pagar las cuotas durante años.
Esto explica por qué dos compradores con la misma vivienda y la misma tasación pueden recibir importes o condiciones diferentes. Uno puede tener una cuota prevista cómoda, estabilidad de ingresos y pocas deudas; otro puede llegar ya con préstamos personales y un nivel de endeudamiento elevado. El inmueble es el mismo, pero el riesgo del prestatario no.
Si quieres estimar el importe que encaja con tus ingresos antes de entrar en la negociación del LTV, consulta nuestra guía sobre qué hipoteca puedes permitirte con tu sueldo.
Quién hace la tasación, cuánto dura y si puedes llevarla a otro banco
Para una hipoteca, la valoración debe realizarla una sociedad o profesional de tasación homologado conforme a la normativa aplicable. El Banco de España supervisa estas entidades y recuerda que el informe es necesario para que el banco conozca el valor de la garantía y el riesgo asociado.
La tasación hipotecaria tiene una vigencia de seis meses desde su emisión. Además, la Ley 2/1981 establece que una entidad debe aceptar la tasación aportada por el cliente cuando esté certificada por un tasador homologado y no haya caducado. El banco puede hacer las comprobaciones que considere, pero no puede repercutirte el coste de esas comprobaciones.
Esto es especialmente útil si estás comparando ofertas: no deberías necesitar pagar una tasación nueva en cada entidad mientras la que aportas sea válida y cumpla los requisitos. Eso sí, que una entidad acepte el informe no significa que tenga que aprobar la operación ni que deba aplicar el mismo porcentaje de financiación que otro banco.
Tasación, valor catastral y valor de referencia: no los confundas
Al comprar una vivienda también pueden aparecer el valor catastral y el valor de referencia. No tienen la misma función que la tasación hipotecaria. El valor catastral es un dato administrativo utilizado en distintos tributos y procedimientos; el valor de referencia del Catastro puede tener efectos fiscales en determinadas transmisiones. Ninguno sustituye al informe de tasación que el banco necesita para valorar la garantía hipotecaria.
Del mismo modo, el precio de compra es la contraprestación pactada con el vendedor y no se transforma en “valor de tasación” por aparecer en la escritura. Son cifras que pueden coincidir, pero responden a finalidades distintas. Separarlas evita errores como pensar que pagar impuestos sobre una determinada base obliga al banco a financiar ese mismo importe.
Para presupuestar la operación completa, separa al menos cuatro columnas: precio que pagas, valor de tasación, base fiscal que corresponda en tu caso y cantidad que el banco está dispuesto a prestar.
Qué revisar antes de firmar arras si dependes de la hipoteca
Si la compra solo es viable con un porcentaje de financiación concreto, firmar arras antes de entender la política hipotecaria puede ser arriesgado. La tasación se suele realizar cuando el banco ya ha hecho un primer análisis de viabilidad, pero el resultado puede alterar el importe máximo y, por tanto, el dinero que necesitas aportar.
Antes de entregar una cantidad relevante, identifica cuánto podrías asumir si la tasación fuese un 5 %, 10 % o 15 % inferior al precio. Revisa también qué establece el contrato si no consigues financiación suficiente y, si tienes dudas jurídicas sobre las arras, busca asesoramiento específico antes de firmar. La financiación y el contrato de compraventa se influyen mutuamente, aunque sean documentos distintos.
También conviene dejar margen de calendario. Si quieres entender los tiempos de estudio, tasación, FEIN y notaría, consulta nuestra guía sobre cuánto tardan en conceder una hipoteca.
Cómo comparar dos ofertas cuando usan límites de financiación distintos
Dos bancos pueden anunciar “hasta el 80 %” y estar ofreciendo cosas diferentes si uno calcula sobre tasación y otro sobre el menor entre compra y tasación, o si uno permite estudiar excepciones por perfil. Para comparar con rigor, pide que te indiquen el importe máximo en euros, no solo el porcentaje.
Después separa el resto de la oferta: TIN, TAE, plazo, comisiones, productos asociados, coste de seguros y flexibilidad para amortizar. Una entidad que presta 10.000 € más no es necesariamente más barata; puede resolver tu necesidad de entrada, pero tener un coste total mayor. En sentido contrario, un tipo más bajo sirve de poco si el importe aprobado no alcanza para cerrar la compra.
La comparación buena une ambas preguntas: ¿me presta suficiente para comprar sin vaciar mi colchón? y ¿qué coste y condiciones tendrá esa deuda durante el tiempo que la mantenga?. Para la segunda parte puedes apoyarte en nuestra guía sobre cómo se calcula el interés de una hipoteca y en el comparador de hipoteca fija o mixta.
Preguntas frecuentes sobre tasación, compra e hipoteca
Estas son las dudas que más cambian el presupuesto cuando precio de compra y tasación no coinciden.
¿La hipoteca se calcula sobre el valor de tasación o sobre el precio de compra?
No existe una regla legal única que obligue a todas las entidades a aplicar el mismo criterio comercial. En la práctica, muchas hipotecas ordinarias limitan el porcentaje de financiación al menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación. Además, el banco estudia tu solvencia y su política de riesgos antes de fijar el importe final.
¿Qué pasa si la tasación es más alta que el precio de compra?
Una tasación superior puede mejorar la relación entre deuda y valor de la garantía, pero no obliga al banco a prestarte el 80 % de la tasación ni a financiar más que el precio que vas a pagar. Muchas entidades mantienen el precio de compra como límite de referencia cuando este es el valor menor.
¿Qué pasa si la tasación es más baja que el precio de compra?
Puede reducirse la financiación máxima. Si una entidad financia, por ejemplo, hasta el 80 % del menor valor y la tasación queda por debajo del precio pactado, tendrás que aportar más dinero propio para cubrir la diferencia además de los gastos e impuestos de la compraventa.
¿Una tasación alta permite conseguir una hipoteca al 100 %?
No de forma automática. Algunas operaciones pueden superar el 80 % o acercarse al 100 % del precio de compra, pero dependen del perfil, la entidad, posibles garantías o programas específicos. Una tasación alta por sí sola no garantiza financiación completa.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación hipotecaria?
Con carácter general, la tasación hipotecaria tiene una vigencia de seis meses desde su emisión. Si está realizada por una sociedad o tasador homologado y no ha caducado, la entidad debe aceptar la tasación aportada por el cliente, aunque puede realizar comprobaciones sin repercutirle ese coste.
