- Bereken bruto en netto hypotheek
- Bruto versus netto maandlasten
- Zo wordt de bruto maandlast berekend
- Zo ontstaat de netto hypotheeklast
- Hypotheekrenteaftrek en belasting 2026
- Eigenwoningforfait meenemen
- Rekenvoorbeelden
- Annuïtair, lineair en aflossingsvrij
- Waarom calculators kunnen afwijken
- Veelgestelde vragen
Bereken bruto en netto hypotheek: calculator 2026
Gebruik de calculator hieronder voor een eerste indicatie. U ziet de bruto maandlast, het rentedeel in de eerste maand en een vereenvoudigde netto maandlast na een geschat fiscaal voordeel. De netto uitkomst is nadrukkelijk geen belastingaangifte of hypotheekadvies: persoonlijke fiscale omstandigheden kunnen de uitkomst veranderen.
Hypotheek bruto-netto calculator
Indicatie 2026. Voor het eigenwoningforfait gebruikt deze rekentool 0,35% van de ingevoerde WOZ-waarde. Heffingskortingen, fiscale partner, overige aftrekposten, Wet Hillen, bijzondere WOZ-schijven en persoonlijke omstandigheden worden niet volledig doorgerekend.
Wilt u eerst een actueel rentepercentage kiezen? Bekijk dan wat de hypotheekrente op dit moment is. De rente heeft direct invloed op zowel de bruto maandlast als het mogelijke belastingvoordeel.
Wat is het verschil tussen bruto en netto hypotheeklasten?
De bruto hypotheeklast is het bedrag dat u aan de geldverstrekker betaalt. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek bestaat dit uit rente en aflossing. Bij een aflossingsvrij leningdeel bestaat de maandlast in principe alleen uit rente zolang u niet vrijwillig aflost.
De netto hypotheeklast is geen afzonderlijk bedrag dat de bank incasseert. Het is een rekentechnische manier om te laten zien wat de hypotheek u na het fiscale effect ongeveer kost. Hypotheekrenteaftrek kan de last verlagen, terwijl het eigenwoningforfait juist een bedrag aan uw box-1-inkomen toevoegt.
Daarom kan €1.700 bruto per maand bijvoorbeeld geen €1.700 netto kosten. Maar het verschil is ook niet simpelweg “de rente × 37,56%”. Alleen de fiscaal aftrekbare rente en kosten tellen mee, het eigenwoningforfait werkt de andere kant op en persoonlijke belastingregels kunnen de uitkomst veranderen.
Hoe berekent u de bruto hypotheeklast?
Voor een annuïteitenhypotheek gebruikt een rekentool de hoofdsom, maandrente en resterende looptijd. Bij een gelijkblijvende rente blijft de bruto annuïteit tijdens die renteperiode in principe gelijk. In het begin bestaat de termijn relatief veel uit rente; later neemt het aflossingsdeel toe. Wilt u eerst weten welk leenbedrag bij uw situatie past? Lees dan wat u maximaal voor een hypotheek kunt lenen.
Bij een lineaire hypotheek is de aflossing per maand gelijk. De rente wordt berekend over een steeds lagere schuld, waardoor de bruto maandlast iedere maand daalt. Een aflossingsvrije hypotheek is eenvoudiger: zonder vrijwillige aflossing is de bruto leninglast in essentie de openstaande schuld × rente ÷ 12.
| Hypotheekvorm | Bruto maandlast | Ontwikkeling tijdens looptijd |
|---|---|---|
| Annuïtair | Rente + aflossing in één annuïteit | Bruto termijn blijft bij gelijk rentepercentage in principe gelijk |
| Lineair | Vaste aflossing + rente over restschuld | Daalt geleidelijk |
| Aflossingsvrij | Voornamelijk rente | Blijft gelijk zolang schuld en rente gelijk blijven |
Hoe berekent u de netto maandlast van een hypotheek?
Een bruikbare vereenvoudiging is:
netto maandlast ≈ bruto maandlast − geschat fiscaal voordeel eigen woning.
Dat fiscale voordeel ontstaat doordat aftrekbare hypotheekrente het belastbare inkomen in box 1 kan verlagen. Tegelijkertijd telt de Belastingdienst voor een eigen woning die uw hoofdverblijf is het eigenwoningforfait bij het inkomen op. De exacte berekening hangt vervolgens af van uw inkomen, leeftijd, fiscale partner en overige posten.
De calculator op deze pagina berekent daarom geen “gegarandeerde netto maandlast”. Hij gebruikt de rente in de eerste maand, trekt daar voor de indicatie het eigenwoningforfait vanaf en past vervolgens het door u gekozen aftrekpercentage toe. Dat is geschikt om scenario’s te vergelijken, maar niet om een aangifte na te bootsen.
Hypotheekrenteaftrek in 2026: welke percentages tellen?
Volgens de Belastingdienst gelden in 2026 voor iemand die de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt box-1-tarieven van 35,75% tot en met €38.883, 37,56% van €38.883 tot en met €78.426 en 49,50% boven €78.426.
Voor aftrekposten zoals hypotheekrente geldt bij een box-1-inkomen boven €78.426 een tariefsaanpassing. Daardoor is het belastingvoordeel over aftrekposten in de hoogste schijf in 2026 beperkt tot maximaal 37,56%. Dat betekent niet dat iedere huiseigenaar precies 37,56% van de betaalde rente terugkrijgt.
Daarnaast moet het leningdeel aan de fiscale voorwaarden voldoen. Voor nieuwe eigenwoningschulden sinds 2013 is renteaftrek in beginsel gekoppeld aan aflossing volgens ten minste een annuïtair of lineair schema binnen 30 jaar. Bestaande oudere leningdelen kunnen onder overgangsrecht anders worden behandeld.
Eigenwoningforfait: waarom telt de WOZ-waarde mee?
De Belastingdienst telt bij een eigen woning die uw hoofdverblijf is een percentage van de WOZ-waarde bij het inkomen op. Voor een groot deel van de gebruikelijke woningwaarden is het eigenwoningforfait in 2026 0,35%. Een woning met een WOZ-waarde van €400.000 levert in dat eenvoudige voorbeeld dus €1.400 eigenwoningforfait per jaar op.
Als u €12.000 aftrekbare rente betaalt, is het fiscale saldo vóór andere persoonlijke factoren niet simpelweg €12.000 aftrek. In een vereenvoudigd voorbeeld wordt €1.400 eigenwoningforfait eerst tegenover die aftrekbare rente geplaatst. Het effect van de eigen woning is dan €10.600 negatief inkomen uit eigen woning voordat verdere belastingberekening plaatsvindt.
Voor zeer lage eigenwoningschulden kan de regeling rond geen of kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen) ook een rol spelen. Daarom is een standaardcalculator minder betrouwbaar als u nog maar weinig rente betaalt.
Voorbeelden: bruto en netto hypotheek berekenen
Voorbeeld 1 — €350.000 annuïtair, 4,10%, 30 jaar
Bij een volledig annuïtaire hypotheek van €350.000, 4,10% rente en 30 jaar looptijd ligt de bruto annuïteit rond €1.691 per maand. De rente in de eerste maand is ongeveer €1.196. De rest van de termijn is aflossing. Voor een concreet bedrag kunt u ook onze voorbeelden bekijken voor een hypotheek van €350.000.
Stel dat de WOZ-waarde €400.000 is en voor de indicatie 37,56% wordt gebruikt. Het eigenwoningforfait bedraagt in dit simpele voorbeeld €1.400 per jaar. De exacte netto last is persoonsafhankelijk, maar de calculator laat zien hoe groot het fiscale verschil in het eerste jaar ongeveer kan zijn.
Voorbeeld 2 — zelfde hypotheek, maar 3,60% rente
Bij 3,60% daalt de bruto annuïteit naar ongeveer €1.591 per maand. Niet alleen de bruto maandlast daalt: ook het rentedeel en daarmee het potentiële fiscale voordeel worden kleiner. Een renteverschil werkt dus niet één-op-één door in de netto maandlast.
Voorbeeld 3 — aflossingsvrij leningdeel
Bij €150.000 aflossingsvrij en 4,50% rente is de bruto rente ongeveer €562,50 per maand. Of deze rente fiscaal aftrekbaar is, hangt af van de herkomst en fiscale status van het leningdeel. Voor een nieuw aflossingsvrij deel is renteaftrek doorgaans niet beschikbaar. Lees voor de specifieke rente en voorwaarden ook onze gids over aflossingsvrij 20 jaar rentevast.
| Scenario | Bruto maandlast | Waarom netto anders is |
|---|---|---|
| €350.000 annuïtair, 4,10%, 30 jaar | ca. €1.691 | Renteaftrek neemt in de tijd af doordat het rentedeel daalt |
| €350.000 annuïtair, 3,60%, 30 jaar | ca. €1.591 | Lagere rente geeft ook minder fiscaal rentevoordeel |
| €150.000 aflossingsvrij, 4,50% | €562,50 | Aftrek hangt af van fiscale status van het leningdeel |
Bruto-netto berekenen per hypotheekvorm
Bij een annuïteitenhypotheek stijgt de netto last vaak geleidelijk gedurende de looptijd als de rente gelijk blijft. De bruto annuïteit blijft gelijk, maar het rentedeel wordt kleiner. Daardoor neemt ook het bedrag waarop renteaftrek mogelijk is af.
Bij een lineaire hypotheek dalen zowel de bruto lasten als het rentedeel sneller. De netto lasten dalen daardoor meestal eveneens, al neemt het belastingvoordeel tegelijk af.
Bij aflossingsvrij kan de bruto last laag lijken omdat u niet verplicht aflost. Maar de schuld blijft staan en voor nieuwe leningdelen kan renteaftrek ontbreken. De vergelijking moet daarom niet alleen gaan over “wat betaal ik deze maand?”, maar ook over de resterende schuld en de einddatum.
Waarom wijkt een online bruto-netto berekening soms af?
Zelfs een uitgebreide calculator blijft een model. De vijf grootste oorzaken van afwijkingen zijn:
- Niet alle rente is aftrekbaar. Een leningdeel kan fiscaal in box 3 vallen of niet aan de aflossingseis voldoen.
- Uw inkomen bepaalt het belastingeffect. Box-1-tarieven, tariefsaanpassing en AOW-status kunnen verschillen.
- Heffingskortingen veranderen mee. Een aftrekpost kan indirect ook de hoogte van kortingen beïnvloeden.
- De WOZ-waarde bepaalt het eigenwoningforfait. Een verkeerde WOZ-invoer geeft dus een verkeerde netto-indicatie.
- Een hypotheek bestaat vaak uit meerdere leningdelen. Elk deel kan een andere rente, looptijd, vorm en fiscale status hebben.
Gebruik een calculator daarom vooral om scenario’s te vergelijken. Voor de uiteindelijke betaalbaarheid is ook uw volledige huishoudbudget belangrijk. Als u nog vóór de hypotheekofferte zit, bekijk dan het stappenplan voor een hypotheekaanvraag.
Veelgestelde vragen over bruto en netto hypotheeklasten
Wat is het verschil tussen bruto en netto hypotheeklasten?
De bruto hypotheeklast is het bedrag dat u aan de geldverstrekker betaalt voor rente en, bij een aflossende hypotheek, aflossing. De netto hypotheeklast is een indicatie van wat overblijft nadat het fiscale effect van onder meer hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait is meegenomen.
Hoe bereken ik de bruto maandlast van een annuïteitenhypotheek?
Bij een annuïteitenhypotheek wordt de maandtermijn berekend met de hoofdsom, maandrente en resterende looptijd. De bruto maandtermijn blijft bij een gelijk rentepercentage in principe gelijk, terwijl het rentedeel daalt en het aflossingsdeel stijgt.
Hoe bereken ik mijn netto hypotheeklasten in 2026?
Voor een indicatie trekt u het geschatte belastingvoordeel van de bruto maandlast af. Dat voordeel hangt af van de aftrekbare rente, het eigenwoningforfait, uw inkomen en persoonlijke fiscale situatie. Daarom is een online netto-uitkomst nooit exact voor iedereen.
Is hypotheekrente in 2026 altijd voor 37,56% aftrekbaar?
Nee. In 2026 zijn de box-1-tarieven voor personen onder de AOW-leeftijd 35,75%, 37,56% en 49,50%. Voor inkomens boven de hoogste-schijfgrens wordt het voordeel van aftrekposten zoals hypotheekrente beperkt tot maximaal 37,56%. Uw daadwerkelijke voordeel kan lager of anders uitvallen.
Waarom wijkt mijn netto maandlast af van een hypotheekofferte?
Online calculators gebruiken aannames. Uw uiteindelijke netto effect kan afwijken door inkomen, fiscale partner, heffingskortingen, aftrekbare leningdelen, eigenwoningforfait, betaalde advies- of financieringskosten, pensioenstatus en veranderingen gedurende het jaar.
Bronnen
- Belastingdienst — box 1 tarieven 2026
- Belastingdienst — tariefsaanpassing aftrekposten 2026
- Belastingdienst — eigenwoningforfait 2026
- Consumentenbond — hypotheek maandlasten berekenen
- Vereniging Eigen Huis — rekenmodule annuïtair en lineair
Fiscale percentages gecontroleerd op 24 augustus 2026. Housefinan geeft op deze pagina een indicatieve berekening en geen persoonlijk belasting- of hypotheekadvies.