Hypotheek meenemen naar nieuw huis: zo werkt de verhuisregeling in 2026

Hypotheek meenemen naar nieuw huis: het belangrijkste in het kort

Een hypotheek meenemen betekent meestal dat je bij dezelfde geldverstrekker het rentecontract van je bestaande hypotheek gebruikt voor je nieuwe woning.

De verhuisregeling is geen wettelijk recht. De precieze voorwaarden staan in de hypotheekvoorwaarden die bij jouw contract horen.

Je wordt opnieuw beoordeeld op inkomen, uitgaven en woningwaarde. Heb je voor de nieuwe woning meer geld nodig dan het bedrag waarop de verhuisregeling kan worden toegepast, dan geldt voor het extra leningdeel meestal de actuele rente.

Wat is de verhuisregeling bij een hypotheek?

De verhuisregeling, ook wel meeneemregeling genoemd, maakt het mogelijk om rentecondities van een bestaande hypotheek onder voorwaarden mee te nemen naar een volgende koopwoning.

Je oude hypotheek wordt doorgaans afgelost wanneer de woning bij de notaris wordt geleverd. Daarna sluit je een nieuwe lening af op de nieuwe woning.

Het voordeel zit dus vooral in het behouden van een gunstig rentecontract of rentepercentage voor een deel van de nieuwe financiering.

Is hypotheekrente meenemen een wettelijk recht?

Nee. De Consumentenbond benadrukt dat hypotheekrente meeverhuizen geen wettelijk recht is.

Of je de rente mag meenemen hangt af van de voorwaarden van je geldverstrekker en van de voorwaarden die golden toen je hypotheek werd afgesloten.

Controleer de procedure daarom vóórdat je een nieuwe woning koopt en meld tijdig dat je gebruik wilt maken van de verhuisregeling.

Moet je bij dezelfde geldverstrekker blijven?

Ja, in de praktijk is de verhuisregeling gekoppeld aan je bestaande geldverstrekker.

Stap je over naar een andere aanbieder, dan sluit je daar een nieuwe hypotheek af tegen de voorwaarden en rente die op dat moment gelden.

Het kan daarom verstandig zijn om het voordeel van je oude rente te vergelijken met een volledig nieuwe hypotheek bij een andere aanbieder.

Welke rente neem je mee?

Bij veel aanbieders neem je het bestaande rentecontract mee tot de oorspronkelijke einddatum van de rentevaste periode.

De basisrente kan gelijk blijven, maar de uiteindelijke rente kan veranderen door een nieuwe risicoklasse, woningwaarde, NHG-status of andere opslagen en kortingen.

Rabobank geeft bijvoorbeeld aan dat het rentecontract kan worden meegenomen tot de einddatum van de rentevaste periode en maximaal voor de hoogte van de bestaande lening.

Hoeveel van je oude hypotheek kun je meenemen?

Het bedrag waarop de oude rente kan worden toegepast is meestal begrensd tot het resterende bedrag van de bestaande hypotheek of het betreffende leningdeel.

Koop je een duurdere woning en heb je meer financiering nodig, dan bestaat de nieuwe hypotheek vaak uit een meegenomen deel en een nieuw deel.

Voor het extra deel geldt doorgaans de actuele rente en de voorwaarden van de nieuwe lening.

Hypotheek meenemen naar een duurder huis

Een verhuisregeling kan juist interessant zijn wanneer je huidige rente lager is dan de marktrente en je naar een duurdere woning verhuist.

Voor het bestaande leningbedrag kan de oude rente mogelijk blijven gelden, terwijl je voor het aanvullende bedrag een nieuw rentepercentage krijgt.

Je totale financiering wordt opnieuw getoetst op betaalbaarheid.

Hypotheek meenemen naar een goedkoper huis

Bij een goedkopere woning heb je mogelijk minder hypotheek nodig dan je nu hebt.

Je kunt dan doorgaans niet automatisch het volledige oude leningbedrag meenemen, omdat de nieuwe lening moet passen bij de waarde en prijs van de nieuwe woning.

Daarnaast kan overwaarde uit de verkoop fiscale gevolgen hebben via de bijleenregeling.

Word je opnieuw getoetst bij een verhuisregeling?

Ja. De nieuwe woning betekent een nieuwe kredietaanvraag.

De geldverstrekker kijkt opnieuw naar inkomen, uitgaven, bestaande verplichtingen en de waarde van de nieuwe woning.

Vereniging Eigen Huis bevestigt dat je opnieuw wordt getoetst of je de gehele hypotheek kunt dragen.

Wat als de resterende rentevaste periode korter is dan 10 jaar?

Bij de leennormen kan de resterende rentevaste periode invloed hebben op de maximale hypotheek.

De Consumentenbond beschrijft dat bij een resterende rentevaste periode korter dan 10 jaar een toetsrente kan worden gebruikt die hoger ligt dan je oude contractrente.

Daardoor kan het gebeuren dat je de gunstige rente technisch mag meenemen, maar op basis van de inkomenstoets minder kunt lenen dan je voor de nieuwe woning nodig hebt.

Kan de rente toch hoger worden na verhuizing?

Ja. De oude rente kan worden aangepast als de verhouding tussen lening en woningwaarde verandert.

Ook het verdwijnen van NHG of een andere duurzaamheidskorting kan invloed hebben.

Vergelijk daarom niet alleen de kale rente, maar de definitieve rente die op de nieuwe woning wordt aangeboden.

Hypotheek meenemen met of zonder NHG

Had je oude hypotheek NHG en valt je nieuwe woning buiten de actuele NHG-grens, dan kan de renteopslag veranderen.

Daardoor kan de meegenomen rente hoger uitvallen dan het percentage dat je op je oude woning betaalde.

Controleer vooraf welke NHG-voorwaarden en grenzen op de nieuwe financiering van toepassing zijn.

Kun je de hypotheekvorm meenemen?

Dat verschilt per aanbieder.

Sommige geldverstrekkers staan toe dat de bestaande hypotheekvorm wordt voortgezet of aangepast; andere beperken de mogelijkheden.

Bij oudere aflossingsvrije of spaarhypotheken spelen bovendien fiscale overgangsregels een rol.

Overgangsrecht bij een oude hypotheek van vóór 2013

Heb je een eigenwoningschuld die op 31 december 2012 al bestond, dan kunnen oude fiscale regels blijven gelden.

De Belastingdienst geeft aan dat je zo'n hypotheek onder voorwaarden kunt meenemen naar een nieuwe woning zonder dat je voor dat bestaande deel verplicht annuïtair of lineair hoeft af te lossen voor renteaftrek.

Voor een aanvullend nieuw leningdeel gelden in beginsel de nieuwe fiscale regels.

Extra hypotheekdeel bij de nieuwe woning

Is de nieuwe woning duurder, dan heb je naast het meegenomen rentecontract mogelijk extra financiering nodig.

Dat nieuwe leningdeel wordt tegen de actuele rente en nieuwe voorwaarden afgesloten.

Voor renteaftrek moet het nieuwe deel in veel gevallen annuïtair of lineair worden afgelost als het om een nieuwe eigenwoningschuld gaat.

Bijleenregeling bij verkoop van je oude woning

Verkoop je je oude woning met overwaarde, dan kan de bijleenregeling gelden.

De Belastingdienst bepaalt dat de renteaftrek op de nieuwe woning kan worden beperkt als je de eigenwoningreserve niet gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning.

De maximale eigenwoningschuld waarover rente aftrekbaar kan zijn is dan grofweg de aankoopprijs plus relevante aankoopkosten minus de eigenwoningreserve.

Wat gebeurt er met de overwaarde?

Overwaarde is in fiscale zin het verschil tussen verkoopopbrengst, verkoopkosten en de eigenwoningschuld.

Die overwaarde vormt een eigenwoningreserve en beïnvloedt de renteaftrek bij een nieuwe woning.

Meer hierover lees je in overwaarde hypotheek opnemen.

Hoe lang blijft de eigenwoningreserve bestaan?

De Belastingdienst geeft aan dat een eigenwoningreserve vervalt als je binnen drie jaar geen nieuwe eigen woning koopt.

Koop je binnen die periode wel een nieuwe woning, dan kan de reserve de maximale aftrekbare eigenwoningschuld verlagen.

Dit fiscale punt staat los van de termijn die je geldverstrekker hanteert voor de verhuisregeling.

Nieuwe woning kopen voordat de oude woning is verkocht

Veel doorstromers kopen eerst en verkopen daarna.

Zolang de oude woning nog niet verkocht is, is de uiteindelijke overwaarde nog niet definitief.

De Belastingdienst beschrijft dat je bij de bijleenregeling pas na verkoop rekening hoeft te houden met de overwaarde van die woning.

Overbruggingshypotheek bij verhuizen

Een overbruggingshypotheek kan tijdelijk de verwachte overwaarde van je oude woning voorschieten.

De Belastingdienst geeft aan dat de rente op een overbruggingshypotheek onder voorwaarden aftrekbaar kan zijn zolang de oude woning nog niet is verkocht.

Na verkoop wordt de overbruggingshypotheek doorgaans als eerste afgelost.

Tijdelijk twee woningen en renteaftrek

Als je oude woning leeg staat en te koop is, kan de rente daarop tijdelijk aftrekbaar blijven.

De Belastingdienst noemt het jaar van verhuizing plus de drie daaropvolgende jaren, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.

Ook voor een nieuwe woning waarin je nog niet woont kan renteaftrek mogelijk zijn als je binnen de fiscale termijn verwacht in de woning te gaan wonen.

Hypotheek meenemen naar nieuw huis: wat verandert er?

Voorbeeld: oude rente meenemen naar een duurdere woning

Stel dat je nog 250.000 euro hypotheek hebt tegen een lage vaste rente en je nieuwe woning een financiering van 400.000 euro vraagt.

Als je verhuisregeling maximaal 250.000 euro tegen het oude rentecontract toestaat, heb je voor de resterende 150.000 euro een nieuw leningdeel nodig.

De totale maandlast hangt vervolgens af van beide rentepercentages, looptijden, aflosvormen en eventuele renteopslagen.

Hoeveel tijd heb je om de verhuisregeling te gebruiken?

Dat verschilt per geldverstrekker en contract.

Rabobank hanteert afhankelijk van de voorwaarden bijvoorbeeld drie of zes maanden tussen het volledig aflossen van de oude hypotheek en het opnemen van de nieuwe lening.

Andere aanbieders kunnen een andere termijn hanteren. Controleer daarom je eigen hypotheekvoorwaarden en meld je verhuisplan tijdig.

Wanneer moet je de verhuisregeling aanvragen?

Wacht niet tot de notarisdatum.

Vereniging Eigen Huis noemt als voorbeeld dat sommige aanbieders eisen dat je ongeveer 30 dagen vóór de officiële verkoop meldt dat je de verhuisregeling wilt gebruiken.

De exacte meldtermijn verschilt echter per aanbieder.

Hypotheek meenemen na scheiding

Bij een gezamenlijke hypotheek kunnen de meeneemrechten bij scheiding ingewikkeld zijn.

Sommige geldverstrekkers laten één persoon de rente meenemen, andere verdelen het recht of hanteren andere voorwaarden.

Laat vooraf schriftelijk bevestigen hoe jouw aanbieder hiermee omgaat.

Wanneer kan overstappen naar een andere bank beter zijn?

Een lage oude rente is aantrekkelijk, maar de verhuisregeling kan gepaard gaan met minder gunstige voorwaarden of beperkte flexibiliteit.

Een andere aanbieder kan een hogere rente hebben maar betere totale voorwaarden, lagere opslagen of een gunstiger advies voor jouw nieuwe situatie.

Vergelijk daarom altijd de totale kosten van blijven versus overstappen.

Verhuisregeling of hypotheek oversluiten?

Bij een verhuisregeling blijf je bij dezelfde geldverstrekker en probeer je bestaande rentecondities mee te nemen.

Bij oversluiten stap je over naar een nieuwe lening en vaak een nieuwe aanbieder.

Meer over die keuze lees je in hypotheek oversluiten.

Hypotheekadviseur bij een verhuisregeling

Een verhuisregeling bevat vaak meerdere leningdelen, verschillende rentes en fiscale aandachtspunten.

Een adviseur kan het oude rentecontract vergelijken met een volledig nieuwe hypotheek en berekenen wat je werkelijk bespaart.

Bekijk ook hypotheekadviseur.

Doorstromer versus starter

Een doorstromer heeft te maken met een bestaande hypotheek, mogelijke overwaarde, fiscale reserve en verhuisvoorwaarden.

Een starter heeft deze onderdelen meestal niet en kan daardoor een eenvoudiger financieringsstructuur hebben.

Voor eerste kopers lees je meer in starters hypotheek.

Hypotheek meenemen op latere leeftijd

Bij oudere doorstromers kan de inkomenstoets anders uitpakken wanneer pensioeninkomen of een kortere gewenste looptijd een rol speelt.

De verhuisregeling verandert niets aan het feit dat de nieuwe hypotheek opnieuw op betaalbaarheid wordt beoordeeld.

Zie senioren hypotheek voor aanvullende aandachtspunten.

Nieuwe woning kopen en meteen verbouwen

Wil je de nieuwe woning na aankoop verbouwen, dan kan naast de verhuisregeling extra financiering voor de verbouwing nodig zijn.

Dat kan bijvoorbeeld via een aanvullend hypotheekdeel en bouwdepot.

Lees hiervoor verbouwing hypotheek.

Verhuisregeling combineren met familiehulp

Een familielening of schenking kan worden gecombineerd met een bankhypotheek, maar heeft fiscale en juridische gevolgen.

Bij een familielening voor de eigen woning gelden voorwaarden voor renteaftrek en administratie.

Bekijk familie hypotheek.

Veelgemaakte fouten bij hypotheek meenemen

Een veelgemaakte fout is aannemen dat de oude rente automatisch één-op-één doorgaat.

Een tweede fout is te laat melden dat je gebruik wilt maken van de verhuisregeling.

Ook wordt vaak vergeten dat de nieuwe woning opnieuw wordt getoetst en dat overwaarde fiscale gevolgen kan hebben.

Checklist: hypotheek meenemen naar een nieuw huis

Controleer je hypotheekvoorwaarden, resterende rentevaste periode en maximale meeneemsom.

Vraag je geldverstrekker welke meldtermijn, verhuisperiode, risicoklasse en renteopslag gelden.

Bereken vervolgens de nieuwe lening, het extra leningdeel, overwaarde, eventuele overbruggingshypotheek en totale maandlast.

Meer Housefinan-gidsen voor doorstromers

Voor de verkoopopbrengst lees je overwaarde hypotheek opnemen.

Voor een nieuwe renteconstructie bekijk je hypotheek oversluiten en hypotheekadviseur.

Als de nieuwe woning werkzaamheden nodig heeft, sluit verbouwing hypotheek direct aan op deze verhuisbeslissing.

Hoe Housefinan helpt bij hypotheek meenemen

Housefinan helpt om de oude rente, het aanvullende leningdeel, nieuwe rente, looptijd en totale maandlast naast elkaar te zetten.

Bij een verhuisregeling is het belangrijk om niet alleen naar het percentage van je oude rente te kijken, maar naar de totale financiering van de nieuwe woning.

Housefinan garandeert geen acceptatie of behoud van een bepaald rentepercentage. De voorwaarden hangen af van je geldverstrekker en nieuwe aanvraag.

Hypotheek meenemen naar nieuw huis: vergelijk de verhuisregeling met een volledig nieuwe hypotheek

Een lage oude hypotheekrente kan veel waarde hebben wanneer je verhuist.

Toch is de verhuisregeling niet automatisch de beste keuze: nieuwe toetsing, renteopslagen, extra financiering en fiscale regels kunnen het voordeel verkleinen.

Vraag de voorwaarden vooraf op, bereken de totale maandlast en vergelijk het resultaat met alternatieven voordat je de nieuwe woning financiert.